深圳写字楼遭遇大规模退租空加息和减租

深圳报道从去年6月开始,深圳出现核心地段的写字楼,遭遇大面积退租,深圳甲级写字楼空置率上升,租金价格相比2017年下降明显,有的标杆项目价格最高下降近一半。

“目前300平米左右的写字楼只有60多层还有,租金在270元/平米/月左右。

”中介李先生干这行10多年,深圳市福田区的各大写字楼租赁业务是他工作之一。

李先生向记者介绍,今年福田区写字楼的租金是这几年来的低洼值,2018年上半年,某金融中心60层的写字楼租金在400-450元/平米/月之间,而现在270元/平米/月左右,租金下降了30%多。

写字楼市场在去年6月入冬写字楼空置率上升,租金下降,在去年夏天深圳写字楼市场便给包租客(或业主)和开发商唱响了一曲“凉凉”。

去年6月,深圳市福田区某甲级写字楼,一次性被退租10层楼,退租面积共计3万平米,打响了福田区写字楼市场下行的“第一枪”。

据李先生介绍,一次性退租的企业从事P2P行业,由于自身违规操作,导致资金链断裂,再加上该公司规模很大,一次性租了多层写字楼,导致最后一次性退租。

李先生表示,现在该写字楼对入驻的企业都有较严格的审核,且价格较高,目前P2P公司基本没法入驻。

除被退租的深圳福田某甲级写字楼外,福田中心区的各写字楼空置率持续上升。

据戴德梁行发布的深圳写字楼市场2018年第四季度报告显示,福田中心区年末空置率较上年末上升2.9个百分点至13.8%。

戴德梁行发布的深圳写字楼市场2018年第四季度报告分析称,整体经济环境下行令写字楼市场需求回落,扩租及新租需求较为谨慎,部分包租及金融行业出现较大面积退租的情况。

深圳中原写字楼部董事总经理范进佳向记者表示,受2018年整体经济环境影响,中美贸易战、去杠杆、股市崩盘⋯⋯令市场经济压力增大,企业为寻求自保,开源节流,或缩减办公面积、或转为选择更为低价的物业办公、或直接退场。

雪上加霜的是,自2018年5月开始,一批P2P企业爆雷、部分债券违约,加速提升写字楼的空置率。

同时,深圳甲级写字楼的供应量处于高峰井喷阶段。

目前深圳甲级写字楼的存量面积约在500万平米,加上未来的持续新增,预计2023年存量面积将达到1300万平米,这在一定程度上还会牵制整体空置率。

租金猛降包租客承压这让从事写字楼包租生意的包租客生意也冷清很多。

在福田中心区财富大厦做写字楼包租买卖的徐女士向记者介绍,从去年下半年以来,生意便没有之前那么好做,而相对应租金也一直在走下坡路。

徐女士表示,目前财富大厦一间350平米左右的写字楼,月租金是175元/平米,而在2017年月租金至少是220元/平米。

范进佳向记者介绍,以“卓越时代广场”的租金变化来看:在2017年,这栋大厦最便宜租金价格在280-300元/平米/月,大部分成交在320元/平米/月。

而到了2018年,成交的租金价格回落到250元/平米/月左右,甚至最低达到了180元/平米/月,价格回落明显。

租金下降,主要原因来自两方面,范进佳表示,一方面租赁市场出现了变化,空置率明显上升,包租客、开发商为抢夺市场,纷纷采取“让价”策略,降价潮一波推起一波。

另一方面,高端金融业在资本市场受到重创,办公需求减弱,从而令整体租金无法坚挺高位,出现租金走势疲软。

据范进佳观察,至2018年下半年,尤其第四季度GDP增速持续下降,写字楼的空置率陡然大幅提高,于是,部分包租客为控制运营风险,不惜违约退租。

供应持续增加租金难涨包租客徐女士向记者介绍,随着春节后租赁旺季到来,国家经济环境趋好,年初又有一批公司入驻,近期写字楼出租成交量明显回升,年后已经出租了三四千平米。

但整个大环境还不够乐观,按两年前的情况,这种面积的写字楼一退租便立马租出去了,而现在这间已经空置了一两个月。

近期记者走访了福田中心区多处写字楼也发现,随着金融市场的小幅稳步调整,春节后写字楼成交量较年前有所回升,但是租金仍处于近两年来的低洼值。

卓越时代广场的物业负责人向记者介绍,目前在租的写字楼各楼层都有,从低楼层到高楼层的大小面积都还有存货,带精装修,月租金290元/平米左右。

但都是房东的报价,都可以谈。

而“小阳春”的到来,能否给深圳写字楼带来一波利好?范进佳认为,2019年货币政策将松紧适度,宏观环境相对乐观,市场小幅度稳步调整,但因2018年经济冲击较大,市场需要经历一个恢复期,短期内不会有太快发展。

同时,租赁市场经历去年的洗牌,部分物业租金调整到位,甚至出现一些性价比较高的笋盘,为客户提供更多性价比较高的选择,因此,租赁单位的流动性增强,成交变得活跃。

其次,金融为万业之母,年初银根宽松,金融资本的回升,都对市场有所刺激,大大提升市场的信心,企业逐渐走出资金困境,消除顾虑,在发展上表现更为积极。

银行证券的各项利好助推资本市场的复苏,助推金融业的发展,很多金融业态的公司都有在今年扩充规模。

在我们最近成交的租赁单中,有好几单来自外资金融机构。

随着我国金融市场对外逐步放开,外资金融走入深圳,写字楼的需求相应也在增长。

范进佳表示,综上来看,近期写字楼出租量因需求增大会继续增加,但受限于全市的新增供应量也在不断放量,直至2023年,平均未来每年甲级写字楼都有100万平米的新增供应。

因此,预计租金将会维持平稳,不会出现明显涨幅。

同时,美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,目前写字楼成交量虽稍有上升,但仍处于较低水平。

对租金及出租量并不会有明显影响,供过于求的情况持续存在,租赁市场能保持平稳前行已是不错的情况。

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