如果房子是股票呢?你还会购买投资吗?

此外,在未来几年内,将推出财产税,这将加速现金流外流。此外,随着房子越来越多,你投资的房地产可能无法完全出租。因此,最后,我只能希望一个傻瓜能以更高的价格从你手中夺走房子。

这是注定的,房子要么买,要么不买,当他倒下时,所有的傻瓜都会立即消失。

昨日,海通证券首席经济学家蒋超发布了一份报告。他的论点很有趣。他把房地产市场比作股票,并用股票的概念计算房地产市场的价值。他说,房地产市场的租售比,即每年的租金高于房地产的总价格,这是房屋价值的基础。2005年,上海的租金回报率接近3.5%,但现在房地产价格从1.5万元上涨到8万元,而租金仅从2600元上涨到6000元。今天的租金回报率只有1.5%。如果你把100除以1.5%,它相当于房子的市盈率。十年前几乎是20-30倍,但现在已经达到67倍。

因此,结论是房地产市场透支了未来,现在房地产市场已经处于高位。

房地产市场的长期投资回报率应该非常低,甚至会赔钱。

这个观点很有趣。由于房地产市场是与股票相比较的,我们将使用股票估值方法来计算房地产市场的内在价值。

首先,计算市盈率。正如我刚才所说,蒋超先生用上海的租金来衡量房地产市场的市盈率,目前中国许多地方的房价收益率是目前2%的67倍。老齐提醒我们,这里的租金收益除以当前的房屋总价,而不是你当时买的价格。许多人有一种误解,认为如果你早买,回报率很高,但事实上,如果你现在卖掉他,回报率会更高,所以你必须计算机会成本而不是绝对成本。

租金回报率低于2%意味着房地产市场的整体市盈率超过50倍,而中国股市仅在2015年5月和2007年8月至10月达到这一市盈率。

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所以,如果你说房地产市场可以再次上涨,我可以赚钱,这就像问股市是否可以再次上涨到5000点以上。上涨仍然有惯性,散户投资者蜂拥而至。老张、老李和隔壁王的妈妈都赚了很多钱。

但是价值已经消失,甚至预期的未来回报也变成了负数。

其次,看增长率,有人说租金会上涨,这是事实,但租金并没有跟随房价的上涨,因为租金有自己的参考标准,也就是说,在没有金融创新的情况下,租金的上涨总是与城市平均收入水平的提高有关。

换句话说,如果你在城市的下半部分,你将永远无法脱颖而出,你会发现租金的增长速度快于你的收入,你赚的所有钱都将被租金带走。

相反,由于你在城市人口的上半部,你的收入将超过房租的增长,这将使你的生活有可能得到改善。

然而,城市居民可支配收入的实际增长率约为7-8%,换句话说,租金每年最多增加这么多。

根据复合增长率,它在10年内几乎翻了一番。让我们看看蒋超先生在上面举的例子。十年内租金从2600英镑上涨到6000英镑。年复合增长率为8.5%。考虑到过去10年经济增长较快,这两个数字基本一致。

然后问题出现了。任何有股票投资经验的人都应该知道聚乙二醇(PEG)的概念,即市盈率的增长率应该几乎等于1。例如,即使估值合理,格力电气的利润收益比不到10倍的原因是,该组织预计格力电气未来几年的年利润增长率将在10%左右。

然后,房地产的挂钩变成市盈率的50倍除以7-8%的利润增长率,挂钩超过6倍。

显然严重不合理,即便房地产的周期更长,我们参考医药股的估值,同仁堂的药能卖100年,而一个房子你不可能租100年,所以按照同仁堂的估值,顶多PEG给3倍就已经到头了。显然,这是非常不合理的。即使房地产周期更长,我们也参考医药股票的估值。铜仁堂的药可以卖100年,而你不能租100年的房子。因此,根据铜仁堂的估价,最多三次盯住美元就是结束。

换句话说,如果房价减半,那就更合理了。

第三,在贴现现金流法中,未来租金可以计算得非常清楚。例如,一套房子的租金是500万元,一年10万元,第二年10.8万元,第三年11.66万元,第四年12.59万元,等等。到第10年21500元时,这笔钱必须通过5%的贴现率折算回来,即第二年108000元除以1.05%,等于102800元。第三年,116,000除以1.05%的平方,等于105,200;第四年,125,900除以1.05%的三次幂,等于108,800;以此类推,计算一所房子未来可以出租的年租金,贴现值加在一起,最后计算出房子的内在价值。

请注意,房子的年限应该按50年计算,因为建筑质量标准是50年。

如果你感兴趣,你可以计算总价值减去当前的总房价,再除以房价来计算你过去50年的投资回报。据估计,最高租金,即50年的租金,不应超过3%。如果你的房子只能租30年,那么内在价值可能会低于售价。

换句话说,你通过收取租金来产生现金流,这比购买货币基金或投资债券的成本效益低得多。

因此,总的来说,如果你看看股票估值,房价泡沫与2015年的中小规模估值相当,但流动性不一样。对于中小规模的股票,如果你吃了一两个跌停板,你可能会卖掉它们,而房子在熊市很难卖出。

最后,我们只能眼睁睁看着资产下跌。

此外,在未来几年内,将推出财产税,这将加速现金流外流。此外,随着房子越来越多,你投资的房地产可能无法完全出租。因此,最后,我只能希望一个傻瓜能以更高的价格从你手中夺走房子。

这是注定的,房子要么买,要么不买,当他倒下时,所有的傻瓜都会立即消失。

最后,我们建议房子有两个属性,消费品和投资品,作为消费品我们可以根据自己的能力去做,如果作为投资品,我们的态度很明确,买不买就不能买。

投入的资金只会产生市场价值,十有八九你不会收回。

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